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Kaution ist während des Mietverhältnisses tabu

vermieter darf kaution während des mietverhältnisses nicht antasten

Der Bundesgerichtshof hat sich am 07.05.2014 in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vereinbarung beschäftigt, die dem Vermieter gestattet, während des laufenden Mietverhältnisses die Kaution zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten.

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Vereinbarungsgemäß zahlte die Klägerin 1.400 € auf ein Kautionskonto. Eine Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag bestimmt: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Die Mieterin ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…" Als die Mieterin später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Die Mieterin verlangte, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Vermieters zurückgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Vermieters, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, blieb ohne Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Mieterin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil der Mieterin abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 07.05.2014

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