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Rechte und Pflichten der bei Stellung eines Ersatzmieters

fallstricke bei der stellung eines nachmieters

Wer mit Hilfe eines Nachmieters vorzeitig aus einem Mietvertrag entlassen werden will, muss die vom Vermieter geforderten Rahmenbedingungen akzeptieren - auch wenn sie den Kreis der möglichen Nachmieter einschränken. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Die Mieter wollten vorzeitig aus einem für 4 Jahre fest abgeschlossenen Mietvertrag ausscheiden. Die an die Vermieterin gerichtete Kündigung nahm sie mit Verweis auf die Laufzeit des Mietvertrags nicht an. Die Vermieterin stellte jedoch in Aussicht, den Mieter bei Stellung eines geeigneten Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen. Hierzu wollte sie aber vom Nachmieter einige Dokumente vorgelegt bekommen, die sie auch vom aktuellen Mieter vor Vertragsabschluss forderte. Eine kurze schriftliche Erklärung zu den Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst Verdienstbescheinigung, den bisherigen Mietvertrag, Personalausweiskopien, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung, dass dieser den Mietvertrag ohne Änderungen unterschreiben werde. Dem Mieter war es nicht möglich einen Nachmieter zu stellen, der diese Vorgaben akzeptierte.

Das Gericht befand, dass der Mieter keinen Nachmieter zu den genannten Bedingungen gestellt hatte. Es urteilte aber auch, dass er es auch nicht mußte. Die Vermieterin hätte mit ihren Auflagen die Suche nach einem Nachmieter in der Weise erschwert, bzw. nahezu unmöglich gemacht, dass es an Boykott grenzte. Die Vermieterin ließ hier nicht erkennen, dass sie daran mitarbeite, dass der Miter einen Nachmieter stellen konnte. Sie habe zwar erklät, dass sie einverstanden sei, stellte letztendlich aber Forderungen, die nicht erfüllbar waren.

Urteil des Bundesgerichtshofs

Das sah der BGH anders. Seiner Ansicht nach ist es allein Aufgabe des Mieters, einen geeigneten Nachmieter zu finden, wenn er vom Vermieter eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis begehrt. Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein Sache des Mieters, einen geeigneten Neumieter zu finden und den Vermieter über die Person aufzuklären und ihm die Informationen zu geben, die der Vermieter benötigt, um sich hinreichend über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zun informieren. Der Vermieter musste sich an der Suche nicht beteiligen.

Aus dem Grund hätte sich der Mieter, evtl. mit Hilfe eines Maklers um Interessenten bemühen können, und in gleicher Weise wie von den Mietern bei ihrer Anmietung verlangt - Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit der potentiellen Nachmieter anzufordern und der Vermieterin zu übermitteln.

(BGH, Urteil v. 7.10.2015, VIII ZR 247/14)

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